De schijnrijkdom van een eigen woning

Veel oudere eigen woning bezitters rekenen zich rijk. De vraagprijzen bij de makelaars gaan door het dak. Wat een weelde denken de senior huizenbezitters. Bij verkoop vang ik zo een paar ton meer dan de onderliggende schuldwaarde van mijn hypotheek. De senior woningeigenaren die hun hypotheek hebben afgelost voelen zich gniffelend rijk. Want stel je voor, bij verkoop ga je cashen. Soms krijg je meer dan het dubbele van de prijs die je er ooit voor betaald hebt. Wat een weelde. Maar niet heus. Het is schijnrijkdom. Het is niet slim om je rijk te rekenen met de overwaarde van je eigen woning. Zolang je er zelf in woont heb je niets aan de (over)waarde. De waarde zit in de stenen en is geen tastbare cash. Je bent alleen steenrijk, en daarvoor wordt je stevig aangeslagen. Door de waardestijging in 2020 betaal je meer onroerende zaakbelasting aan de gemeente, de afvalstoffenheffing stijgt met gemiddeld 7,3%, en je betaalt meer aan het waterschap. Het meeste nadeel zit nog in de aangifte inkomstenbelasting.

De aangifte inkomstenbelasting 2020

Voor de bijtelling van het eigen-woning-forfait in 2020 wordt een percentage van 0,45 procent bij het inkomen opgeteld als de WOZ-waarde in jouw gemeente ligt tussen de € 75.000 en €1.090.000. De gemiddelde verkoopprijs in 2020(3e kwartaal) was € 354.000. Deze waarde geldt overigens niet voor de aangifte inkomstenbelasting over 2020 die we na afloop van het kalenderjaar in maart/april weer gaan doen. Die aangifte gaat uit van de WOZ-waarde die de gemeenten hebben aangemeld bij de Belastingdienst naar de peildatum 1 januari 2019. De WOZ-waarde die u dus aantreft in uw voor-ingevulde (digitale) aangifte zal ter uwer geruststelling een aantal procenten lager liggen dan de huidige waarde. Desalniettemin zal een gemiddelde bijtelling van ongeveer 1600 tot 1800 euro voor de gemiddelde woningeigenaar een belastbaar feit zijn. De belasting in box 1 over dat bedrag is 37,35 % bij een inkomen tot € 68.508. Daarboven betaalt u 49,5 %. De eventuele hypotheekrente die u betaalt gaat in de aangifte op de forfaitaire bijtelling in mindering, afhankelijk van saldering m.b.t. tot de soms aanwezige eigen-woning-reserve. Zie voor meer info: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigen_woning/u_verkoopt_een_woning/

Blok aan het been

Echter is de belastbaarheid van de eigen woning een complex verhaal geworden door wat “kleine” wijzigingen in de wet inkomstenbelasting in 2019. Werd ooit het positieve saldo van de bijtelling van het eigen-woning-forfait onbelast gelaten door de wet Hillen, vanaf 2019 wordt de bijtelling belast en in kleine stapjes over een tijdspanne van 30 jaar verhoogd:  https://www.eigenhuis.nl/hypotheken/belastingen/inkomstenbelasting/geen-of-kleine-hypotheekschuld#/ Dat het belastingvoordeel door de lage hypotheekrente geleidelijk verdwijnt is genoegzaam bekend maar dat we tegelijk worden geconfronteerd met een stapsgewijs hogere belasting over de bijtelling is vrij nieuw. Deze maatregel maakt dat het bezit van een eigen woning een blok aan het been wordt bij woningeigenaren met een modaal inkomen. Er spelen 3 dingen tegelijk. Ten eerste de lage hypotheekrente. Klinkt voordelig, maar wordt teniet gedaan door de gigantisch gestegen woningwaarde annex hypotheekschuld voor nieuwbakken huizenbezitters. Ten tweede, het geleidelijk hoger belasten van de eigen woning in box 1. Ten derde, de hogere heffingen aan OZB, afvalstoffenheffing en waterschappen.

Onbetaalbare woonlasten

Ooit werd verkondigd dat de aankoop van een eigen woning bedoeld was als bezitsvorming voor de lagere klasse. Bij aflossing van de hypotheekschuld komt de woning naar je toe. Niet alleen de overwaarde maar ook de rekeningen van een aantal instanties die zorgen voor al onze voorzieningen. Ach ja, alles heeft een prijs, zo is de gedachte in een verzorgingsstaat van de zuiverste vorm. De socialistisch ingestelde regeringen uit het verleden hebben het eigen woning bezit mogelijk gemaakt voor de gewone man en vrouw. Door complexe fiscale wetgeving, met de bekende addertjes onder het gras, en door riskante monetaire beleidsmaatregelen zoals het verlagen van de rentetarieven naar nul procent, wordt de samenleving opgescheept met onbetaalbare woonlasten. Tegelijk ontspint zich een generatieconflict. De jongeren blijven langer thuis wonen en sparen zich suf om de eerste 10 procent aanbetaling bij elkaar te krijgen. Een paar jaar geleden werden hypotheken afgesloten voor 110 procent van de koopsom, nu kan iemand met een modaal inkomen maximaal 90 procent lenen. Alleen de hogere inkomens bieden meer zekerheid en krijgen soms 110 procent hypotheek.

Geen biefstuk maar spek

Nogmaals de woonlasten in NL gaan door het dak. Zelfs de huur van sociale huurwoningen stijgen in lijn met de WOZ-waardes. De hypotheekrente speelt als drukkende last vrijwel geen rol meer, de hypotheekschuld des te meer. O ja, we zouden het bijna vergeten, we leven natuurlijk in een schuldenparadijs met lage rentetarieven en hoge (aflossingsvrije) schulden. Toch is het verontrustend om te zien hoe de woonlasten in een klein polderlandje extreem uit de hand lopen. Nog meer verontrustend is het feit dat in een verdiepende recessie nog steeds geen zicht is op een daling van de huizenprijzen. Het meest alarmerend is dat de enorme welvaartsbubbel, mede ontstaan door de overdreven regelzucht van een verzorgingsstaat, maximaal is opgeblazen. De manometer staat diep in het rood. Hoog tijd voor een “aderlating.” Een akelige benaming voor een overspannen huizenmarkt. In 2022 geen biefstuk in de pan maar spek. Of klets ik nu uit mijn nek…

GW