Evergrande-crisis: het langverwachte keerpunt voor de Chinese vastgoedmarkt?

De laatste dagen en weken verschenen in onze kranten artikels over het Chinese bedrijf Evergrande, Héngdà in het Chinees, letterlijk ‘eeuwig-groot’. De cijfers spreken tot de verbeelding: een gigantische schuldenberg van 305 miljard dollar, ongeveer de helft van de Belgische staatsschuld, en een directe en indirecte tewerkstelling van 3,8 miljoen mensen. Het bedrijf miste deze week een paar kleine interestbetalingen en kwam zo de facto in een situatie van ‘default’ terecht.

Geen Lehman Brothers

Op welke manier deze vastgoedkolos nu precies zal worden ontmanteld is nog onduidelijk, maar dat dit zonder meer een grote schok is voor de Chinese vastgoedmarkt is een open deur intrappen. De vergelijkingen die hier en daar verschijnen met de situatie van het Amerikaanse Lehman Brothers in 2008 lijken echter weinig hout te snijden. Evergrande is geen internationaal vertakte financiële molog met ingewikkelde financiële producten waar niemand nog aan uit kan.

Een wereldwijde financiële crisis lijkt dan ook weinig waarschijnlijk. De schuldeisers zijn vooral Chinese staatsbanken die desnoods gedwongen kunnen worden verliezen te slikken. Minder dan 20 miljard dollar zijn buitenlandse schulden, een peulschil voor het internationale financiële systeem. Dat neemt echter niet weg dat de impact op de Chinese vastgoedmarkt enorm kan zijn en bijgevolg ook op de Chinese economie. Hoe is het zo ver kunnen komen?

Kaifeng

Ik neem jullie graag even mee naar de stad Kaifeng, die ik het voorbije verlengde weekend ter ere van Midherfstfestival mocht bezoeken. Kaifeng is één van de oude hoofdsteden uit de Chinese geschiedenis, vooral bekend van de Noordelijke Song dynastie (960-1127). Wie er een kaart van China bijneemt, krijgt misschien de indruk dat deze stad heel centraal in China gelegen is, maar op een geografische kaart is duidelijk te zien hoe Kaifeng één van de meest westelijke steden is op de grote, dichtbevolkte Noordelijke Chinees vlakte. De naam betekent dan ook letterlijk ‘openen-grens’, wat erop wijst dat dit gebied lang de buitengrens van het Chinese rijk was.

Rond de oude binnenstad zijn de laatste jaren, net zoals in vele andere Chinese grootsteden, eindeloze rijen nieuwe flatgebouwen in recordtempo opgetrokken. De urbanisatiegraad in China is de laatste decennia reeds sterk toegenomen, van zo´n 35% in 2000 tot meer dan 60% vandaag. Toch wonen er nog steeds miljoenen mensen op het platteland die ooit hun intrek in deze appartementen zullen nemen. Althans, dat is de hoop en verwachting. De realiteit is dat er intussen echter een gigantisch overaanbod van dit soort ‘developments’ is ontstaan. De effectieve bezettingsgraad komt vaak niet uit boven de 50%. De leegstaande appartementen zijn weliswaar verkocht, maar vaak puur als speculatieve belegging. Een huurmarkt in die perifere zones is er nauwelijks.

Dalende prijzen

De evolutie van de huizenprijzen van deze nieuwe stadszones is dan ook niets voor hartlijders. Een aantal jaar geleden zat de prijs per vierkante meter nog boven de 10.000 CNY (ca. 1320 euro). Vandaag is die prijs gezakt tot en bij de 6000 CNY (ca. 790 euro), een daling met 40% dus. Taxichauffeur Wang legt de speculatiementaliteit van de Chinezen simpel uit: wanneer de prijs omhoog gaat, blijft iedereen bijkopen. Wanneer de prijs plots begint te dalen, koopt plots niemand meer, in de verwachting dat de prijs nog verder zal dalen, wat dan uiteraard ook effectief gebeurt.

Dit kuddegedrag op de vastgoedmarkt zorgde er in Kaifeng alvast voor dat de zeepbel op een paar jaar tijd volledig uiteenspatte. De vele appartementsblokken staan te blinken in de zon, gescheiden door grote en brede lanen van 6-8 rijvakken. Van de typisch Chinese ‘renao'(gezelligheid) is weinig te merken: er zijn nauwelijks winkels of restaurants, wat het vrij onaantrekkelijk maakt om er ook effectief te gaan wonen.

Toekomststad

Ook Evergrande heeft er een aantal projecten lopen, zoals bijvoorbeeld ‘De Eeuwig-groot toekomststad’. Hoeveel toekomst hier echt gecreëerd zal worden, zal de tijd uitwijzen. In maart 2018 stond de prijs per vierkante meter voor dit complex nog op 10.500 CNY, vandaag is die bijna gehalveerd tot 5500 CNY. Voor derderangssteden als Kaifeng was vastgoed bijbouwen lange tijd een relatief makkelijke manier om de economische groei aan te drijven.

De lokale politieke machtsbonzen verkochten massaal nieuwe grond aan ontwikkelaars, pikten ongetwijfeld een graantje mee, en zorgden tegelijkertijd voor financiering via de (lokale) staatsbanken. Dat zorgde voor economische groei en lokale tewerkstelling. De lage prijzen trokken initieel veel speculatieve Chinese beleggers aan, waardoor de prijzen effectief stegen en iedereen het gevoel had op een goudmijn te zitten. Tot het plafond plots bereikt was, en iedereen nu met een kater achterblijft, met soms een nominaal verlies van 40% of meer.

Keerpunt

De nakende ontmanteling van Evergrande kan ervoor zorgen dat op steeds meer plaatsen het keerpunt in de speculatieve vastgoedmarkt eindelijk bereikt zal worden. Het lijkt zeer waarschijnlijk dat dit keerpunt ook andere vastgoedontwikkelaars in de problemen zal brengen omdat de vraag voor hun laatste projecten, voor het grootste deel met schulden gefinancierd, plots zal stilvallen. De verkoopvolumes zullen net als de prijzen onvermijdelijk dalen, waardoor potentiële kopers zo lang mogelijk de kat uit de boom zullen kijken. De mogelijke liquidatie van de vele bezittingen van Evergrande zal de neerwaartse prijsdruk verder versterken.

Vooral de eindeloze nieuwe developments in de perifere gebieden zullen hierdoor getroffen worden, maar de verwachting is evenzeer dat de prijzen in steden als Beijing en Shanghai eindelijk een plafond zullen bereiken. In die steden was een appartement zelfs voor jonge hoopopgeleide kantoor-Chinezen sowieso al volstrekt onbetaalbaar geworden. Dat was dan weer mee de motor achter het tangping sentiment, dat een deel van de jonge Chinezen uit de uitputtende tredmolen deed stappen om te gaan ‘plat liggen’.

Vertragende groei

Wat zijn nu de gevolgen voor de wereldeconomie? Ten eerste zal de Chinese groei structureel vertragen. Vastgoed is naar schatting goed voor 15 à 25% van het Chinese BBP. Wanneer deze sector deels stilvalt, mag een groeivertraging van 1-2% verwacht worden. Daardoor zal ook wat neerwaartse druk ontstaan op de grondstoffenprijzen, wat in de huidige context eerder een goeie zaak is voor de wereldeconomie. De wereldwijde gevolgen voor de financiële sector lijken echter zeer beperkt. Het zijn vooral de Chinese staatsbanken die, zoals altijd, de schok zullen moeten opvangen, net als de vele Chinese vastgoedspeculanten, maar evenzeer de bonafide kopers die nietsvermoedend hun spaarcenten in veel te duur geprijsd vastgoed hebben gestoken.

Zoals altijd staat sociale stabiliteit boven alles in China. Taxichauffeur Wang is er vrij gerust in: de staat zal (deels) tussenkomen indien kleine kopers voorschotten hebben betaald voor projecten die misschien nooit afgewerkt zullen worden. Het positieve aan de nakende ondergang van Evergrande is dat de Chinese vastgoedmarkt nu eindelijk een hopelijk zachte landing kan maken naar een gezonder groeipad.

Bevolkingsdaling

De Chinese regering had de afgelopen jaren eigenlijk al talloze, maar vergeefse pogingen ondernomen om de vastgoedsector te ‘temmen’. In die zin was het missen van een interestbetaling door Evergrande eigenlijk een buitenkans om dat doel eindelijk te bereiken. Begin volgend jaar komt men bovendien naar alle verwachting nog met de introductie van een belasting op vastgoed, om verder speculatieve kopers te ontmoedigen te veel in vastgoed te investeren.

De urbanisatie van China zal de komende 10 jaar nog onverminderd doorgaan, met een verwachte stijging van de urbanisatiegraad van 60% naar 70%. Dat zijn dus nog eens 140 miljoen Chinezen die naar de grootsteden trekken. De vraag naar nieuw vastgoed zal dus niet meteen zomaar volledig stilvallen. Vanaf 2030 zal de urbanisatie echter sterk vertragen én de bevolking effectief beginnen dalen, wat dan sowieso wel een natuurlijke rem zal zetten op de vraag. Die demografische uitdaging dreigt trouwens zonder meer de moeilijkste uitdaging van allemaal te worden voor de Chinese Communistische Partij.