Flexkantoor-aanbieder naar de beurs

Er klopt weer een nieuw bedrijf op de deur die toegang biedt tot de coulissen van de beurs. Dit keer gaat het over WeWork, een bedrijf dat kantoorruimte huurt van kantoorruimteverhuurders en die doorverhuurt aan startups. Echt een geweldig, winstgevend businessmodel. Volgende maand is de beursgang gepland. Bezint eer gij begint!

De afgelopen weken zijn er diverse artikelen in de media gepubliceerd over de beursintroductie, volgende maand, in New York van WeWork. De inhoud van die artikelen varieert van neutraal tot licht waarschuwend.

De beursgang van WeWork is een hype verpakt in uitvluchten. Het is een geldverbrandend commercieel vastgoedbedrijf dat probeert zichzelf te laten zien als de Dalai Lama van kantoorruimte-verhuur. Het bedrijf heeft nooit winst gemaakt en de verliezen liepen op tot $ 900 miljoen in de eerste helft van dit jaar. De waarde van het bedrijf wordt geschat op $ 47 miljard, vooral nadat eerder dit jaar mede-grootaandeelhouder SoftBank, uit Japan, ruim 9 miljard euro in het bedrijf heeft gepompt. Liefde maakt blind.

Het bedrijf heeft onlangs haar prospectus uitgebracht en daaruit halen we een aantal opmerkelijke passages:
– “We provide our members with flexible access to beautiful spaces, a culture of inclusivity and the energy of an inspired community, all connected by our extensive technology infrastructure. We believe our company has the power to elevate how people work, live and grow.”
– “We believe that individuals are more productive when they are able to express their full and authentic selves, so we aspire to be as inclusive as possible.”

We zullen de “inclusiviteitscultuur” maar met een flinke korrel zout nemen omdat de Raad van Bestuur van WeWork geen vrouwen en geen zwarten in zijn gelederen heeft. We moeten ook “de uitgebreide technologie-infrastructuur” maar vergeten, want waar ze het eigenlijk over hebben is geen Silicon Valley baanbrekende technologie, maar saaie kantoren opfleuren met biertappen, microbrouwkoffie, water met fruitsmaakjes en WiFi – en dat laatste is tegenwoordig wel overal gratis beschikbaar, eventueel samen met een tafel en stoel, voor de prijs van een kopje thee of koffie.

We denken ook niet dat WeWork gelooft dat het “bedrijf de macht heeft om de manier waarop mensen werken, leven en groeien” te verbeteren, temeer omdat het bedrijf zelf zegt dat er enistige twijfel bestaat bij haar voortbestaan: “We hebben een geschiedenis van verliezen en, vooral als we blijven groeien met een versneld tempo, kunnen we mogelijk niet in staat zijn om winstgevendheid op bedrijfsniveau (zoals bepaald in overeenstemming met GAAP) voor de nabije toekomst te bereiken.”
Deze – door ons vertaalde – zin is cursief weergegeven in het prospectus.

Veel kleine shell-companies (lege bedrijven) gaan in de VS naar de beurs met onbetrouwbare financiële gegevens en twijfelachtige  managementstructuren waarin voor vrienden ook plaats is. Met haar beursgang hoopt WeWork de op een na grootste IPO van het jaar te worden, en gedacht wordt aan het ophalen van $ 3,5 miljard. De deal wordt geleid door twee van de machtigste Wall Street-banken, JPMorgan en Goldman Sachs.

Het is deze twee criminele organisaties wel toevertrouwd de verlieslatende onderverhuurder er bij hun klanten in te rammen. Er is ook al gewerkt aan de beste manier om de organisatie zó te structureren dat 40-jarige CEO Adam Neumann (over wie zometeen meer) en de initiële geldschieters weinig hoeven af te dragen aan de belastingdienst. De Financial Times meldde hier al over dat WeWork wordt omgebouwd tot een zogeheten LLC. Daarboven wordt dan een beurgenoteerde holding geplaatst. Behalve dat hij de teugels van die beursgenoteerde holding in handen heeft, houdt Neumann ook een aanmerkelijk economisch belang in de onderliggende LLC, samen met de allereerste (grote) financiers. Op deze wijze hoeven Neumann en de financiers maar één keer belasting af te dragen, namelijk over hun inkomsten uit de LLC, zegt de Financial Times. De houders van de aandelen van de holding worden echter dubbel genaaid. Eerst betaalt de holding en daarna mogen zij belasting betalen over het dividend dat ze (waarschijnlijk tevergeefs – denken te) ontvangen.

WeWork wordt in de IPO vertegenwoordigd door één van de meest geavanceerde advocatenkantoren in Amerika: Skadden Arps, Slate, Meagher & Flom. De underwriters van Wall Street worden vertegenwoordigd door een ander geavanceerd advocatenkantoor, Simpson, Thacher & Bartlett. Je moet je dus echt afvragen hoe alle conflicten met de voorzitter en CEO van WeWork, Adam Neumann, de geurproef hebben doorstaan met al deze legale adviseurs die zogenaamd zó nauwlettend zijn dat ze vallen over de puntjes op de i’s.

Nog wat meer informatie: hoewel Neumann’s loyaliteit als voorzitter en CEO van WeWork lag bij het bedrijf in de afgelopen eeuw dat het vennootschapsrecht bestaat, had hij de vrije hand bij het kopen van commercieel onroerend goed voor eigen rekening en het vervolgens te gaan verhuren aan WeWork. Volgens het prospectus huurt WeWork momenteel vier objecten van Neumann waarop “toekomstige niet-verdisconteerde minimale leasebetalingen” van “ongeveer $ 236,6 miljoen…” verschuldigd zijn. Hij laat zich – blijkt ook uit de prospectus – betalen door zijn eigen bedrijf voor het gebruik van het merk “We”.

Naast deze vier eigendommen bezit Neumann (foto) echter nog zes andere die WeWork volgens het prospectus van hem kan kopen. Maar we hoeven ons geen zorgen te maken, want die potentiële aankopen zullen “onderworpen zijn aan de beoordeling en goedkeuring” van de volledig uit mannen bestaande Raad van Bestuur. Echter: Neumann heeft het recht om besluiten van de raad van bestuur te vernietigen, blijkt uit deze kleine alinea in het prospectus:

“Adam [Neumann] controls a majority of the Company’s voting power, principally as a result of his beneficial ownership of our high-vote stock. Since our high-vote stock carries twenty votes per share, Adam will have the ability to control the outcome of matters submitted to the Company’s stockholders for approval, including the election of the Company’s directors. As a founder-led company, we believe that this voting structure aligns our interests in creating shareholder value.”

Neumann, nu 40 jaar oud, was vroeger lid van het Israëlische leger en eerder woonde hij in een kibboets. Hoe kwam hij dan aan al dit geld om 10 commerciële gebouwen op te kopen?
Door de vrijgevigheid van dezelfde Wall Street-banken die de underwriters van deze beursgang zijn. Volgens het prospectus hebben JPMorgan Chase Bank, UBS en Credit Suisse Neumann een kredietlijn van $ 500 miljoen gegeven, waarvan hij $ 380 miljoen heeft gebruikt. Bovendien heeft JPMorgan Chase Bank “leningen en kredietverstrekking verstrekt” aan Neumann “voor een totaal van $ 97,5 miljoen voor een verscheidenheid aan kredietproducten, waaronder hypotheken met persoonlijke bezittingen en ongedekte kredietlijnen en kredietbrieven.”

Over persoonlijk eigendommen gesproken, Neumann en zijn vrouw, Rebekah (de brand-manager van het bedrijf), bezitten vijf huizen waarvoor ze $ 80 miljoen hebben afgetikt. De verbijsterende prijzen die het paar voor hun onderkominkjes betaalden duiden op een ongegeneerd hang naar materialisme, dat niet lijkt te stroken met de uitstraling van hun public relations-campagne.
Het profiel van Rebekah Neumann op hun website zegt dat ze “boeddhisme heeft gestudeerd aan de Cornell University” en “de wereld is rondgegaan als leerling en stagiair bij veel masterstudenten, zoals zijne heiligheid de Dalai Lama en Moeder Natuur zelf, en zich inzet voor het creëren van een educatieve gemeenschap die groei in de geest, het lichaam en de ziel van de mens bevordert en het collectieve bewustzijn van de wereld verhoogt.”
O ja, vergeten we bijna te zeggen dat Neumann’s schoonbroer en andere familieleden óók op de loonlijst staan.  En zijn vrouw Rebekah heet voluit Rebekah Paltrow Neumann, inderdaad: een nichtje van actrice Gwyneth Paltrow. Het paar huwde in 2009 en heeft vijf kinderen.

Blijkbaar zijn de Neumanns van mening dat al dat communiceren met de collectieve ziel moet gebeuren – achter gesloten deuren, die de 1 procent heersende elite scheidt van het plebs in de samenleving – in vijf weelderige huizen, om precies te zijn: twee in Manhattan; een in de  Hamptons aan de oostkant van Long Island; een landgoed in Westchester, New York; en een landgoed van $ 22 miljoen in de Bay Area van San Francisco dat pas vorig jaar werd toegevoegd aan hun persoonlijke levensstijlkeuzes.
Het landgoed in Westchester kan de kanarie in de kolenmijn zijn voor hoe deze beursgang uiteindelijk zal uitpakken. Adam en Rebekah Neumann betaalden in 2016 $ 15 miljoen voor het landgoed van 60 hectare in Pound Ridge (Westchester), New York, compleet met een stenen herenhuis met 18 kamers, een oprijlaan, stallen, tennisbanen en tuinen. Volgens Zillow is dat eigendom nu slechts $ 7,6 miljoen waard. Realtor.com stelt de waarde op $ 5,4 miljoen, terwijl Trulia denkt dat het in de buurt van $ 8 miljoen ligt. Als we het gemiddelde nemen, zou dat het verlies op ongeveer 53% brengen. Als beleggers in WeWork hopen de Neumann’s vaardigheid om ondergewaardeerd commercieel onroerend goed op te pikken en productief te maken, te verzilveren, dan kan dit een zeer noodzakelijk waarschuwend verhaal zijn.

Hoe kon het gebeuren dat de Neumanns waarschijnlijk in de fout zijn gegaan met de aankoop van Westchester?
De elegante brochure die het pand op de markt bracht, benadrukte de stamboomgeschiedenis en de snobistische aantrekkingskracht van het landgoed. Maar blader door de brochurepagina’s en je ziet een herenhuis, gebouwd tussen 1927 en 1929, dat dringend een nieuw dak en een grote renovatie nodig heeft. Dan is er deze opmerkelijke “missing link”: de brochure geeft aan dat het huis 6 volledige badkamers en 2 gedeeltelijke baden heeft. Maar niet één van de 8 badkamers is afgebeeld. De keuken is ook niet afgebeeld – een kritische overweging voor elke huiskoper. Het ontbreken van foto’s van badkamers en keuken suggereert dat deze niet fotowaardig zijn en waarschijnlijk opnieuw opgebouwd moeten worden. Dit is waarschijnlijk waarom de $ 15 miljoen die de Neumanns hebben betaald in drie jaar met de helft is gedevalueerd.

Het gebrekkige denkproces dat gepaard ging met de aankoop van het landgoed heeft een logisch gevolg in het bedrijfsmodel van WeWork. Het bedrijf heeft $ 47 miljard aan commerciële huurcontracten op lange termijn, terwijl het merendeel van de huurders huurcontracten op korte termijn houdt en die huurders bestaan in belangrijke mate uit freelancers en startups…. die in de komende recessie over de kop kunnen gaan of die uit financieel oogpunt het nodig kunnen vinden om vanuit huis te werken.

En ten slotte is er dit interessante stukje uit het prospectus. De “We”-mensen kunnen de “kleine” mensen flink op kosten jagen. Unite HERE is een grote vakbond waarvan de leden werken in lagelonenindustrieën zoals hotels, restaurants, wasserettes en winkels. Deze vakbondsleden hebben misschien wel het geluk om één huis te bezitten, maar toch zeker geen vijf. JPMorgan is de beleggingsadviseur voor een van Unite HERE’s pensioenfondsen en heeft WeWork-aandelen in het fonds geplaatst.
Nòg meer Dickensiaans dan dit kan het niet worden.