Nooit eerder gezien Trump belastingdocumenten vertonen grote inconsistenties

De bedrijven van de president lieten zichzelf winstgevender lijken voor geldschieters en minder winstgevend voor belastingambtenaren. Een expert noemt de verschillende nummers ‘versies van fraude’.

Documenten verkregen door ProPublica laten grote verschillen zien in de manier waarop de bedrijven van Donald Trump sommige uitgaven, winsten en bezettingsgraden rapporteerden voor twee gebouwen in Manhattan, waardoor een geldschieter andere cijfers kreeg dan ze hadden verstrekt aan de belastingdienst van New York City. De verschillen zorgden ervoor dat de gebouwen winstgevender leken voor de geldschieter – en minder winstgevend voor de ambtenaren die de onroerendgoedbelasting van de gebouwen bepaalden.

Trump vertelde bijvoorbeeld aan de kredietgever dat hij twee keer zoveel huur uit één gebouw had overgenomen als hij in hetzelfde jaar 2017 aan de belastingdienst rapporteerde. Hij gaf ook tegenstrijdige bezettingsgetallen voor een van zijn kenmerkende wolkenkrabbers, gelegen op 40 Wall Street.

Geldschieters zien graag een stijgende bezettingsgraad als een teken van wat ze ‘leasemomentum’ noemen. Zeker, het bedrijf vertelde een geldschieter dat 40 Wall Street op 31 december 2012 voor 58,9% was verhuurd en vervolgens steeg tot 95% een paar jaar later. Het bedrijf vertelde belastingambtenaren dat het gebouw vanaf 5 januari 2013 voor 81% was verhuurd.

Een tiental vastgoedprofessionals vertelde ProPublica dat ze geen duidelijke verklaring zagen voor meerdere inconsistenties in de documenten. De verschillen zijn “versies van fraude,” zei Nancy Wallace, een professor in financiën en onroerend goed aan de Haas School of Business aan de University of California-Berkeley. “Dit soort dingen is niet OK.”

In de belastingformulieren voor onroerend goed in New York City staat dat de persoon die ze ondertekent “de waarheid van de afgelegde verklaringen bevestigt” en dat “valse aangiften onderworpen zijn aan alle toepasselijke civiele en strafrechtelijke sancties.”

De straffen voor het liegen tegen belastingambtenaren of kredietverstrekkers kunnen aanzienlijk zijn, variërend van boetes tot strafrechtelijke fraude. Twee voormalige Trump-medewerkers, Michael Cohen en Paul Manafort, dienen gevangenisstraf uit voor delicten waaronder vervalsen van belasting- en bankgegevens, waarvan sommige met onroerend goed te maken hebben.

“Zeker, als ik in een officier van justitie zat, zou ik veel meer vragen willen stellen,” zei Anne Milgram, een voormalig procureur-generaal voor New Jersey, die nu professor is aan de New York University School of Law.

Trump is eerder beschuldigd van het manipuleren van cijfers op zijn belasting- en leningdocumenten, onder meer door zijn voormalige advocaat, Cohen. Maar de zaken van Trump zijn notoir ondoorzichtig, met records die zelden bovenkomen, en tot nu toe is er weinig bewijsmateriaal dat deze beweringen ondersteunt.

Dat is een reden dat meerdere overheidsinstanties, waaronder twee congrescommissies en het kantoor van de officier van justitie in Manhattan, de belastingaangifte van Donald Trump hebben gedagvaard. Trump heeft zich verzet en zijn veldslagen voorgelegd aan federale rechtbanken in Washington en New York. En dus speelt de vraag of verschillende delen van de regering de financiële informatie van de president kunnen zien nu in twee gerechtshoven en lijkt het voorbestemd om het Amerikaanse Hooggerechtshof te bereiken. Voeg daar nog een Washington Post-account aan toe van een klokkenluider van de IRS die politieke inmenging claimt in de afhandeling van de audit van de president, en het resultaat is wat neerkomt op hectische interesse in de belastingaangifte van één persoon.

ProPublica heeft de onroerendgoedbelastingdocumenten verkregen met behulp van de New York’s Freedom of Information Law. De documenten waren openbaar omdat Trump negen jaar achter elkaar in beroep ging tegen zijn onroerende voorheffing voor de gebouwen, de omvang van de beschikbare gegevens. We vergeleken de belastingaangiften met die van de leningen die openbaar werden toen de geldschieter van Trump, Ladder Capital, de schuld op zijn eigendommen verkocht als onderdeel van door hypotheek gedekte effecten.

ProPublica heeft records beoordeeld voor vier objecten: 40 Wall Street, het Trump International Hotel and Tower, 1290 Avenue of the Americas en Trump Tower. Verschillen tussen twee van hen – 40 Wall Street en het Trump International Hotel and Tower – waren opvallend.

De deskundigen kunnen legitieme redenen hebben om te verschillen tussen belasting- en leningsdocumenten, maar volgens sommige deskundigen was er geen redelijke rechtvaardiging. “Het voelt echt alsof er twee sets boeken zijn – het voelt als een set boeken voor de belastingambtenaar en een set voor de geldschieter,” zei Kevin Riordan, een financieringsdeskundige en professor in onroerend goed aan de Montclair State University die de gegevens heeft gecontroleerd. “Het is moeilijk om cijfers te argumenteren. Dat is zwart en wit. ‘

De Trump-organisatie heeft in het verslag niet gereageerd op gedetailleerde vragen van ProPublica. Robert Pollack, een advocaat wiens bedrijf, Marcus & Pollack, Trump’s beroepsbelastingaanvragen bij de stad behandelt, zei dat hij niet bevoegd was om de documenten te bespreken. Een woordvoerster van Mazars USA, het accountantskantoor dat tekende voor de uitgaven- en inkomstenrekeningen van de twee panden, zei dat het bedrijf geen commentaar geeft op zijn werk voor klanten. Executives met Trump’s geldschieter, Ladder Capital, weigerden te worden geciteerd voor het verhaal.

In antwoord op de vragen van ProPublica over de verschillen zei Laura Feyer, adjunct-secretaris van de burgemeester van New York, Bill de Blasio, over het Trump International Hotel and Tower: “De stad onderzoekt dit pand en als er enige onderrapportage is geweest, hebben we zullen passende maatregelen nemen. “

Belastingen zijn al lang een derde spoor voor Trump. Lang voordat hij beroemd weigerde zijn persoonlijke aangiften openbaar te maken, concludeerde een onderzoek van de New York Times , nam Trump deel aan belastingregelingen waarbij sprake was van ‘regelrechte fraude’ en dat hij ‘een strategie had geformuleerd om het onroerend goed van zijn ouders met honderden te onderwaarderen miljoenen dollars aan belastingaangifte. ”De voormalige partners van Trump in Panama beweerden in een lopende rechtszaak dat het hotelmanagementbedrijf van Trump geen belasting betaalde over miljoenen ontvangen vergoedingen. Woordvoerders van Trump en zijn bedrijf hebben in het verleden belastingonregelmatigheden ontkend.

In februari vertelde Cohen aan het Congres dat Trump de cijfers naar boven of naar beneden had aangepast om leningen te verkrijgen en belastingen te vermijden. “Het was mijn ervaring dat de heer Trump zijn totale vermogen heeft opgeblazen toen het zijn doeleinden diende,” getuigde Cohen, “en zijn vermogen liet leeglopen om zijn onroerendgoedbelasting te verlagen.”

De twee Trump-gebouwen met de meest opvallende verschillen hadden een financiële eigenschap: beide werden in 2015 en 2016 geherfinancierd terwijl Trump campagne voerde voor de president. De lening voor 40 Wall Street – $ 160 miljoen – was toen de grootste schuld van de Trump-organisatie .

De fortuinen van 40 Wall Street zijn herhaaldelijk gestegen en gedaald sinds het werd gebouwd in 1930. Eenmaal kort in de race om ’s werelds hoogste wolkenkrabber te worden (voordat het werd overschaduwd door het Chrysler Building en vervolgens anderen), had het 71-verdiepingen tellende monument een illustere geschiedenis voordat hij in verval raakte, omdat het meerdere keren van eigenaar veranderde.

Trump zegt in zijn boek “Never Give Up” dat hij 40 Wall Street voor $ 1 miljoen heeft overgenomen tijdens een down market in 1995. Anderen hebben de prijs gerapporteerd als $ 10 miljoen . Trump gaf het pand zijn kenmerkende behandeling, dekte de lobby uit in Italiaans marmer en brons en doopte het “The Trump Building”. Huurders zoals American Express kwamen binnen.

Maar de huurrente leed toen grote huurders naar Midtown vluchtten in de jaren na de aanslagen van 11 september. Minder blue-chip operaties vervingen hen. De laatste jaren waren er meer tegenslagen. Ongeveer twee jaar geleden, bijvoorbeeld, annuleerde de high-end voedselleverancier Dean & Deluca plannen om een ​​18.000 vierkante meter groot emporium te vinden op de duurdere eerste verdieping. De ruimte blijft leeg.

Het gebouw aan 40 Wall presteerde ondermaats en rekende onder de marktprijzen, volgens ratingbureau Moody’s. De winst bleef achter.

Het bedrijf van Trump, dat soms moeite had om krediet te krijgen vanwege zijn geschiedenis van faillissementen en wanbetalingen, keerde om hulp bij een financiële instelling waar Donald Trump een band had: Ladder Capital, waar Jack Weisselberg werkzaam is, de zoon van de oude CFO van de Trump Organisatie, Allen Weisselberg. Ladder is een beursgenoteerd commercieel vertrouwen in onroerend goed dat meer dan $ 6 miljard aan activa rapporteert. In 2015, en nog steeds, was Jack Weisselberg een uitvoerend directeur wiens taak het was om leningen te verstrekken.

Trump en Jack Weisselberg hadden geschiedenis samen. Jack was in 2006 bij UBS, op de afdeling Lening Origin, toen de Zwitserse bank Trump $ 7 miljoen leende voor zijn stuk van het Trump International Hotel and Tower. Allen Weisselberg had een flat van Trump in een van zijn gebouwen gekocht voor een onder de marktprijs van $ 152.500 in 2000. Hij deed dit drie jaar later aan Jack voor ongeveer $ 148.000. Jack verkocht de eenheid meer dan drie keer zoveel in 2006. (Jack Weisselberg weigerde commentaar te geven op de leningen van Ladder of zijn relatie met de Trump-organisatie.)

Zelfs met een sympathieke geldschieter, zou de strijd op 40 Wall Street normaal gesproken vragen oproepen. De vertegenwoordigers van Trump moesten tekenen van de financiële gezondheid van het gebouw aantonen als ze een nieuwe lening met een lagere rente wilden.

Ze hadden een overtuigend stukje gegevens, zo leek het. Het team van Trump vertelde Ladder dat de bezettingsgraad terugkeerde na het registreren van een flauw 58,9% op 31 december 2012. Sindsdien meldden vertegenwoordigers van Trump dat het gebouw nieuwe huurders had getekend. Inkomsten van hen waren nog niet volledig gerealiseerd, grotendeels vanwege gratis huur deals, zeiden ze. Maar na 2015 voorspelden ze dat de inkomsten zouden stijgen.

“Dat is een verkoopargument voor mensen in het bedrijf,” zei Riordan, voorheen directeur van het Rutgers Centre for Real Estate. Leners “willen een enorme leasemomentum laten zien.” De steilheid van een dergelijke stijging van de bezettingsgraad in het Trump-gebouw was ongewoon, zeiden Riordan en andere experts.

Documenten die zijn ingediend bij gemeentebelastingambtenaren vertonen zo’n aanloop. Vertegenwoordigers van Trump rapporteerden aan de belastingdienst dat het gebouw in 2012 al 81% was verhuurd.

“Wat bizar is, is dat je deze belastingaangiften hebt die totaal anders zijn,” zei Riordan. Een gat van ten minste 10 procentpunten tussen de twee bezettingsrapporten bleef de komende twee jaar bestaan, voordat de cijfers in de belasting- en leningsrapporten in januari 2016 werden gesynchroniseerd.

De weergave van een snelle stijging van de bezettingsgraad en de verklaring dat de inkomsten spoedig zouden volgen, waren van cruciaal belang voor de herfinanciering. De verzekeraars van Ladder voorspelden inderdaad dat de winst van 40 Wall Street na 2015 meer dan zou verdubbelen. Na de financiële overzichten en huurrente van Trump te hebben beoordeeld, schatten zij dat het gebouw $ 22,6 miljoen per jaar aan netto bedrijfsopbrengsten zou vrijmaken.

Ladder had kredietbeoordelingsbureaus zoals Moody’s en Fitch nodig om zijn inkomstenverwachtingen te onderschrijven en de lening een gunstige rating te geven, wat het op zijn beurt gemakkelijker zou maken voor de volgende stap van het plan: de lening verpakken als onderdeel van een obligatie, een zo- Dit wordt door hypotheek gedekte effecten genoemd en verkocht aan beleggers. Zonder de verwachte stijging van de inkomsten, zei Riordan, zou de omvang van de lening of de voorwaarden waarschijnlijk opnieuw moeten worden onderhandeld om de ratingbureaus en beleggers tevreden te stellen, wat minder gunstige voorwaarden voor Trump en Ladder zou betekenen. “Er was hier een verhaal gemaakt,” zei Riordan. “Het wordt tegengesproken door wat we zien in de belastingaangifte.”

Wallace, professor aan de Universiteit van Californië, voegde eraan toe: “Vooral bij het afsluiten van leningen, wordt u verondersteld om waarheidsgetrouw te rapporteren.” Zowel de kredietgever als de kredietnemer moeten nauwkeurige informatie verstrekken, zei ze.

De analisten van Moody’s en Fitch vonden de projecties van de underwriter iets te rooskleurig, maar Fitch verleende een investment-grade rating aan de lening, waardoor deze kon doorgaan zoals gepland. Trump ontving uiteindelijk een 10-jarige lening met een lagere rentevoet dan het gebouw eerder had, evenals voorwaarden die hem toelaten om het betalen van veel van de hoofdsom uit te stellen tot het einde van de lening.

Eenmaal verleend, kwam de lening aan 40 Wall Street in de problemen: het jaar nadat het was doorgegaan, plaatste de leenbeheerder het op een “watch list” vanwege zorgen dat het gebouw niet voldoende winst maakte om de schuldendienst met voldoende te betalen van een marge. Het bleef drie maanden op de lijst staan. (Het bedrijf van Trump is blijven betalen.)

Vanaf 2018, het meest recente beschikbare jaar, had het gebouw nog nooit aan de winstverwachtingen van de underwriters voldaan, met een achterstand van meer dan 8%, volgens gegevens van commercieel vastgoedonderzoek Trepp. Experts zeggen dat, gezien de hoeveelheid onderzoek die underwriters doen, een eigenschap doorgaans vrij snel aan hun verwachtingen voldoet.

De 40 Wall Street-documenten bevatten discrepanties met betrekking tot zowel kosten als bezettingsgraad. Over het algemeen zijn er “meer mogelijkheden om games te spelen aan de kostenkant”, zegt Ron Shapiro, een universitair docent aan Rutgers Business School en een voormalige senior vice president van de bank, “vooral omdat er veel meer soorten kosten zijn.”

Het vergelijken van specifieke onkostenposten in beide sets records is een uitdaging, omdat accountants categorieën anders kunnen groeperen in rapporten aan belasting- en leningfunctionarissen. Maar sommige verschillen op 40 Wall Street-documenten veroorzaken krassen.

De verzekeringskosten in 2017 werden bijvoorbeeld vermeld als $ 744.521 in belastingdocumenten en $ 457.414 in leningrecords.

Dan was er de onderliggende lease. Trump heeft technisch gezien geen 40 Wall Street. Hij betaalt de rijke Duitse familie die het eigendom bezit voor het recht om het gebouw aan huurders te verhuren. In 2015 beweerden zowel het rapport van Trump aan de belastingautoriteiten als een document met belangrijke openbaarmaking van leningen dat het bedrijf van Trump dat jaar $ 1,65 miljoen betaalde voor deze rechten. Maar een regel-voor-regel inkomsten- en uitgavenrekening, die Trepp verzamelde van wat het bedrijf aan de leningbeheerder rapporteerde, meldde dat het bedrijf dat jaar ongeveer $ 1,24 miljoen betaalde.

“Ik weet niet waarom dat niet klopt,” zei Jason Hoffman, voorzitter van de vastgoedcommissie voor een professionele vereniging van gecertificeerde accountants in de staat New York. Net als andere experts zei hij dat er legitieme redenen zijn waarom belasting- en leningaanvragen niet perfect op één lijn liggen. Maar Hoffman zei dat het bedrijf waar hij werkt ervoor zorgt dat de cijfers overeenkomen wanneer het zowel belasting- als leendocumenten voor een klant voorbereidt – of dat het kan verklaren waarom als ze dat niet doen.

Financiële informatie voor het Trump International Hotel and Tower roept vergelijkbare vragen op. Trump bezit slechts een klein deel van het gebouw, dat zich op Columbus Circle bevindt: twee commerciële ruimtes, die hij verhuurt aan een restaurant en een parkeergarage. Trump’s bedrijf vertelde de belastingambtenaren van New York City dat het daar in 2017 ongeveer $ 822.000 huurde aan commerciële huurders, zo blijkt uit records. Het bedrijf vertelde kredietfunctionarissen dat het dat jaar 1,67 miljoen dollar kostte – meer dan twee keer zoveel. In acht jaar van gegevens die ProPublica onderzocht voor het eigendom van Columbus Circle, rapporteerde het bedrijf van Trump bruto-inkomsten aan belastingautoriteiten dat typisch slechts ongeveer 81% was van wat het aan de kredietgever rapporteerde.

Trump leek inkomsten uit zijn belastingdocumenten weg te laten die zijn bedrijf ontving uit het huren van ruimte op het dak voor televisieantennes, zo ontdekte ProPublica. De lijn met belastingaangifte-formulieren voor inkomsten uit dergelijke communicatieapparatuur is leeg bij negen jaar belastingaangifte, zelfs als leningdocumenten de antennes als belangrijke inkomstenbronnen vermeldden.

Trump heeft een erfdienstbaarheid voor de dakruimte; hij bezit het niet. Maar drie belastingdeskundigen, waaronder Melanie Brock, een taxateur en paralegal die aan honderden belastingzaken in New York City heeft gewerkt, hebben ProPublica verteld dat de inkomsten nog steeds moeten worden vermeld op de formulieren voor belastingzaken.

Het is moeilijk te raden wat elke inconsistentie zou kunnen verklaren, zei David Wilkes, een belastingadvocaat in New York City die voorzitter is van de National Association of Property Tax Attorneys. Maar hij voegde eraan toe: “Mijn onderbuikreactie is dat er iets mis is daar.”

Belastingaangiften voor Trump persoonlijk en voor zijn bedrijf blijven onderwerp van discussie in meerdere onderzoeken. Het ministerie van justitie is tussengekomen in het onderzoek van de officier van justitie in Manhattan, wiens kantoor de persoonlijke belastingaangifte van Trump heeft aangevraagd. Congreswetgevers die zijn zakelijke transacties onderzoeken, hebben documenten gezocht van zijn oude accountant, Donald Bender, een partner bij Mazars. Trump vecht tegen de dagvaarding voor de rechtbank. (Bender heeft niet gereageerd op verzoeken om commentaar.)

Rep. Elia Cummings, D-Md. , voorzitter van de House Oversight Committee, heeft gezegd dat de commissie probeert vast te stellen of Cohen’s getuigenis over het opblazen en leeglopen van zijn vermogen door Trump juist was. Cummings vroeg sinds 2009 om records van Mazars met betrekking tot Trump-entiteiten en om communicatie tussen Bender en Trump- of Trump-medewerkers.

Dergelijke mededelingen, zo vermeldde de dagvaarding, zouden alle mogelijke zorgen moeten bevatten dat de informatie die Trump of zijn vertegenwoordigers hadden verstrekt, op voorwaarde dat zijn accountants “onvolledig, onjuist of anderszins onbevredigend waren”.