Indignatie redactie 
Amsterdammers bevinden zich op het dieptepunt van een Europees huizencrisis . Maar sommige gedurfde initiatieven bieden hoop
De huizencrisis begon misschien tien jaar geleden, zegt Tamara Kuschel. Sinds de jaren zeventig beheert de liefdadigheidsinstelling waarvoor ze in Amsterdam werkt, De Regenboog, dagopvangcentra voor daklozen – meestal mensen met ernstige verslavingen en geestelijke gezondheidsproblemen.
Toen, rond 2015, verscheen er een nieuw soort klant. “Ze hadden niet de gebruikelijke problemen van daklozen”, zegt Kuschel. ‘Ze hadden een baan, vrienden. In elk opzicht waren hun levens heel erg samen. Maar ze konden zich geen huis veroorloven.”
Sommigen zijn niet jong, zegt ze. De oudste, vorig jaar, was 72. Ze zijn doorgaans onlangs betrokken geweest bij een relatiebreuk, hebben een klein bedrijf failliet laten gaan of zijn niet in staat geweest een huurverhoging te betalen. ‘We kunnen sommigen helpen’, zegt ze. “Maar eigenlijk zijn we slechts een pleister.”
In een pan-Europese huizencrisis is Nederland het volgende niveau. Volgens een onafhankelijke analyse kost de gemiddelde Nederlandse woning nu € 452.000 – meer dan tien keer het modale, of meest voorkomende, Nederlandse salaris van € 44.000.
Dat betekent dat je een salaris van meer dan het dubbele nodig hebt om er een te kopen. Landelijk zijn de huizenprijzen de afgelopen tien jaar verdubbeld; in meer gewilde buurten zijn ze met 130% gestegen. Een nieuwbouwwoning kost 16 keer een gemiddeld salaris .
De huurmarkt is eveneens disfunctioneel. De huren in de particuliere sector – ongeveer 15% van de totale woningvoorraad van het land – zijn enorm gestegen. Een eenpersoonskamer in een gedeelde woning in Amsterdam kost € 950,- per maand; een appartement met één bed € 1.500 of meer; een driepersoonsslaapkamer € 3.500,-.
De concurrentie tussen degenen die zich dergelijke bedragen kunnen veroorloven – zoals multinationale expats – is zo hevig dat velen een maandelijks bedrag betalen aan een online dienst die vastgoedwebsites doorzoekt en sms-alerts verzendt seconden nadat geschikte advertenties verschijnen.
Ondertussen bedraagt de wachtlijst in de sociale woningbouwsector, die grofweg het dubbele is van de particuliere sector, landelijk gemiddeld ongeveer zeven jaar – maar in de grotere Nederlandse steden, vooral in Amsterdam, kan deze oplopen tot wel 18 of 19 jaar.
Voor jongeren kan de taak om een huis te vinden – en te behouden – een hele opgave zijn. Een 28-jarige promovendus, die niet wilde worden geïdentificeerd, zei dat ze in haar eerste drie jaar in de hoofdstad zeven tot acht keer was verhuisd.
‘Het tekort is zo acuut en de mensen zijn zo wanhopig’, zei ze. ‘De rechten van huurders zouden sterk moeten zijn, maar in de praktijk… heb ik verhuurders laten binnenkomen terwijl ik weg was, om foto’s te maken. Ik ben gepest om me te laten verhuizen, fysiek bedreigd.”
Ze kende niemand onder de dertig die op zichzelf woonde, zei ze; velen verhuisden nog steeds twee keer per jaar. Ze woonde nu in een gedeeld appartement en zou graag bij haar partner willen wonen, maar geen van beiden durfde te verhuizen omdat ze misschien geen plek zouden vinden.
‘Dat is het ergste,’ zei ze. “Al deze volgende stappen die we op onze leeftijd, als jonge professionals, zouden moeten nemen, zijn gewoon niet mogelijk. Alles staat gewoon… in de wacht. Relaties worden bepaald door de huizenmarkt, en dat is obsceen.”
Anderen hebben meer geluk. In een rustige buurt op 30 minuten lopen van Amsterdam Centraal Station behoren Lukas en Misty tot de 96 huurders – de helft van hen jonge vluchtelingen met een verblijfsvergunning – van een zogenaamd Startblok, een van de vijf in de hoofdstad.
Sommige Startblokken zijn veel groter en huisvesten ruim 550 jongeren in speciaal gebouwde ‘containerhuizen’, sommige van metaal, sommige van hout en duurzame materialen, met vier of vijf op elkaar gestapeld. Anderen, zoals deze, zijn permanente, bakstenen woningen.
Bij een maandhuur van gemiddeld € 400-500, na huurtoeslag, heeft iedere huurder – die bij intrek tussen de 18 en 27 jaar oud moet zijn – recht op een eigen studio van 20-25 m², met eigen kitchenette en badkamer, voor maximaal tot vijf jaar.
Er is een fietsenstalling, een lichte gemeenschappelijke woonkamer met tafelvoetbal, een wasruimte en een kleine tuin met een kas. Toen er eerder dit jaar één studio vrijkwam, aldus projectmanager Jesse van Geldorp, ontving het Startblok zo’n 800 aanmeldingen.
“Het gaat erom dat jongeren op eigen benen kunnen staan, een leven kunnen opbouwen, een netwerk kunnen opbouwen in een fundamenteel gebroken woningmarkt”, zegt Karin Verdooren, directeur van Lieven de Key, de woningbouwstichting die het Startblok-concept lanceerde.
Lukas, een docent Duits, is afgelopen november verhuisd. Hij stelt het zeer op prijs om de helft – of zelfs minder – de huur te betalen die veel van zijn vrienden van buitenaf moeten betalen, en houdt van de gemeenschapszin. Misty, 22 en bijna aan het einde van haar bachelordiploma, is het daarmee eens.
‘Je bent niet de enige,’ zei ze. “Je leert zoveel. De multiculturele kant is briljant; Ik heb vrienden gemaakt uit Syrië, Eritrea … Ik ben erg dankbaar. En het is een grote opluchting om te weten dat ik niet tegelijk met het zoeken naar een huis naar een huis hoef te zoeken.”
Maar de Startblokken zijn – net als de meerdere tijdelijke huisvestingsprogramma’s voor “economisch daklozen” in Amsterdam, gerund door Kuschel’s De Regenboog – druppels in de oceaan van de uitgestrektheid van de Nederlandse huizencrisis.
Hoe het land hier terecht is gekomen, is een onderwerp van complexe en verhitte discussies. Nederland kwam vorig jaar een tekort aan naar schatting 390.000 woningen; het loopt nu al achter op de belofte om tegen 2030 bijna één miljoen woningen te bouwen – waarvan tweederde betaalbaar is.
Sommige factoren, zoals historisch lage rentetarieven en meer – vaak kleinere – huishoudens, vallen buiten de controle van de overheid. Maar experts zeggen dat opeenvolgende regeringen consequent de vraag hebben gestimuleerd, maar er niet in zijn geslaagd het aanbod te stimuleren.
“De belangrijkste kenmerken van de huizencrisis – stijgende prijzen, toenemende ongelijkheid, tekorten aan betaalbare woningen en buitenlandse investeerders die de markt infiltreren – zijn het resultaat van decennia van twijfelachtig huisvestingsbeleid”, zegt Gregory Fuller van de Rijksuniversiteit Groningen.
Begin jaren 2010 schafte een marktgerichte Nederlandse regering feitelijk het ministerie van Huisvesting en Planning af en maakte de verkoop van aandelen van woningcorporaties vrij. Mede als gevolg hiervan is ongeveer 25% van de woningen in de vier grote steden van het land eigendom van investeerders.
De prijzen worden verder opgedreven door maatregelen zoals hypotheekbelastingvermindering voor kopers, en andere maatregelen – bedoeld om jonge kopers te helpen – die in plaats daarvan bestaande eigenaren hebben geholpen om in meer onroerend goed te investeren. Tegelijkertijd droogden de subsidies voor de woningbouw zo goed als op.
Op de huurmarkt hebben het verlammende tekort aan woningen en de grote aantallen huurders die – bij gebrek aan een betaalbaar alternatief – in een sociale woning blijven ondanks dat ze meer verdienen dan het toegestane maximum, bijgedragen aan torenhoge particuliere huurprijzen.
De onafhankelijke adviesgroep voor sociaal beleid van de Europese Commissie heeft gezegd dat Nederland in de greep is van een “ernstige huizencrisis”, met een “kritiek tekort aan betaalbare woningen resulterend in sociale uitsluiting en toenemende economische ongelijkheid”.
Politici, waaronder Geert Wilders, wiens extreemrechtse Partij voor de Vrijheid (PVV) bij de algemene verkiezingen van november als eerste een schok teweegbracht , hebben asielzoekers, buitenlandse studenten en milieuwetten de schuld gegeven.
Maar in een vernietigend rapport dat in februari werd gepubliceerd , zei de speciale VN-rapporteur voor adequate huisvesting na een bezoek van twee weken dat de beleidskeuzes van de Nederlandse regering verantwoordelijk waren voor de “acute huisvestingscrisis” van het land, en niet de asielzoekers of arbeidsmigranten.
“In Nederland is een alternatief verhaal ontstaan dat een ‘instroom van buitenlanders’ verantwoordelijk is,” zei Balakrishnan Rajagopal. De crisis – van zowel de betaalbaarheid als de beschikbaarheid – was, zo voegde hij eraan toe, al “twee of meer decennia” in de maak.
Naast meerdere andere factoren gaf de rapporteur de schuld aan een gebrek aan regulering van aanbieders van sociale huisvesting, het ontbreken van huurplafonds in de particuliere sector en “onvoldoende aandacht voor de rol van speculatie en grote investeerders op de vastgoedmarkt”.
Sommige van de recentere maatregelen van de overheid om de crisis te verlichten hebben mogelijk zelfs het tegenovergestelde effect gehad. Verschillende steden hebben een wet uit 2022 ingevoerd die kopers van woningen onder een bepaalde waarde (in Amsterdam € 530.000) verbiedt om deze te verhuren.
Volgens ten minste één academische studie kwam de maatregel, die bedoeld was om starters te stimuleren, ten goede aan kopers met een middeninkomen, maar trof hij ook huurders met een lager inkomen door de huurprijzen met 4% te verhogen naarmate het aantal huurwoningen daalde.
Op dezelfde manier hebben overheidsinspanningen om de huurcontroles uit te breiden, meer woningen te beperken tot sociale huurders die minder dan 44.000 euro per jaar verdienen en hun huurprijzen te beperken tot 800 euro, eenvoudigweg meer verhuurders ertoe aangezet om te verkopen – waardoor de resterende huurprijzen in de particuliere sector zijn gestegen.
Wat de oorzaken ook mogen zijn, voor degenen die in de crisis verwikkeld zijn, is het zwaar. Luna, een lerares op een basisschool, logeerde in de flat van een vriend terwijl hun huisgenoot weg was, maar vond onlangs na een zoektocht van zes maanden een meer permanente kamer.
‘Het is gewoon heel… frustrerend,’ zei ze. “Om hier geboren te zijn, sinds mijn 18e op de sociale woningbouw te hebben gezeten, maatschappelijk nuttig werk te hebben gedaan met een groot tekort – en toch een huur te betalen die ik nog maar net kan betalen, voor een kamer in een gedeelde flat, op 33-jarige leeftijd.”
Vorig jaar meldden ruim 1.200 mensen zich aan bij De Regenboog, aldus Kuschel. Het hielp 535 mensen door huizen in flatgebouwen te vinden die in afwachting waren van renovatie, huizen die families onlangs hadden geërfd maar nog niet willen verkopen, lege scholen en zelfs logeerkamers.
Een daarvan was Iris, 47, een kunstenaar en nachtclubmedewerker die vorig jaar moest verhuizen uit de Amsterdamse flat waar ze al een aantal jaren woonde, omdat ontwikkelaars het hele gebouw hadden gekocht. Rond dezelfde tijd ging ze uit elkaar met haar partner.
“Ik logeerde bij vrienden, ik ging op de bank surfen, maar dat was onmogelijk”, zei ze. “Nu deel ik, op een plek die een jaar lang niet ontwikkeld zal worden. Ik ben veilig voor 12 maanden. Ik denk dat dit is wat er gebeurt als mensen vastgoed als investering zien, en niet als woning.”
Kuschel zei echter dat dit allemaal geen oplossing was. “We proberen alleen maar te voorkomen dat mensen in de negatieve spiraal terechtkomen die gepaard gaat met het ontbreken van een veilig huis”, zei ze. “We kunnen geen permanente oplossing bieden. Na een jaar staan ze er weer alleen voor.”
Het was moeilijk om het belang van een veilig huis te overdrijven, zei ze: “Zonder dat huis houden mensen op met het bouwen van gezinnen, het opbouwen van een toekomst, het vestigen van wortels, het ontwikkelen en bloeien. Ze verliezen elk perspectief. Hun leven is bevroren. Dat is de tragedie.”
