Indignatie redactie 
Nederland wordt een casestudy over hoe je huurprijzen niet moet reguleren. Een uitbreiding van de huurcontrole drijft investeerders en verhuurders tot wanhoop. Oproepen van banken, pensioenfondsen, het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) zijn in Den Haag aan dovemansoren gericht.
Huurhervormingen – De Europese Commissie is de nieuwste internationale instantie die bij de Nederlandse regering aandringt op heroverweging. In zijn jaarlijkse beleidsaanbevelingen aan de lidstaten waarschuwt het Nederland dat zijn “beleid met betrekking tot de particuliere huurmarkt zijn ontwikkeling dreigt te ondermijnen”.
[D] e particuliere huurmarkt is relatief klein, wat resulteert in een beperkt aanbod van betaalbare en beschikbare alternatieven voor het kopen van een huis. Ook het gebrek aan betaalbare huurwoningen ondermijnt de arbeidsmobiliteit.
Er zijn 440.000 vacatures. Er zijn nog steeds 360.000 Nederlanders werkloos. Vooral in de grote steden speelt het gebrek aan betaalbare woningen een rol. De gemiddelde wachttijd voor een non-profit sociale huurwoning in Amsterdam is dertien jaar. Toch zou de overheid het minder lucratief maken om woningen met winst te verhuren.
Verhuurders verkopen huurwoningen
Investeringen in huurwoningen daalden in het eerste kwartaal van dit jaar met 51 procent , aldus vastgoeddienstverlener Capital Value. Stijgende rentetarieven en hoge bouwkosten zijn daar maar ten dele debet aan:
Beleggers wachten ook af hoe de regulering van de middenhuurmarkt en de aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting zullen uitpakken.
Veel verhuurders zitten niet te wachten. 92 procent vertelde de handelsgroep Vastgoed Belang dat ze hun panden verkopen of overwegen te verkopen.
Op Pararius, een website voor woningzoekenden, zien verhuurders ‘uit voorzorg’ al leegstaande appartementen verkopen.
Het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen loopt drastisch terug. De vraag naar huurwoningen blijft groot.
CBRE, een andere vastgoeddienstverlener, verwacht dat er dit jaar tussen de 50.000 en 100.000 huurwoningen zullen worden verkocht.
De overige huurwoningen worden duurder.
Pararius constateerde dat de huren in Amsterdam het afgelopen jaar met 6 procent en in Rotterdam met 5 procent zijn gestegen. Vergeleken met twee jaar geleden zijn de huren in Amsterdam 15 procent hoger en in Rotterdam 12,5 procent.
Het enige goede nieuws is voor kopers. Na een decennium van stijgende prijzen werden woningen in het eerste kwartaal van dit jaar 4 procent goedkoper. ING, de grootste Nederlandse bank, rekent op nog eens 6 procent waardedaling.
De gevolgen van huurcontrole zijn bekend
Dit zou niet moeten verbazen. Zoals ik hier in december schreef , zijn de gevolgen van huurcontrole overal hetzelfde geweest:
- Eigenaars verkopen hun panden in plaats van ze te verhuren, waardoor er tekorten ontstaan.
- De verhuurders die niet verkopen, investeren te weinig in onderhoud.
- Nieuwe ontwikkelingen komen er niet.
- Huurders die hun contract kunnen behouden, profiteren van lagere huren.
- Alle anderen verliezen.
Het Duitse Instituut voor Economisch Onderzoek (DIW) beoordeelde onlangs zestig studies uit achttien landen over huurcontrole en concludeerde :
[R]entregie leidt in de regel tot hogere huren voor vrije woningen. Het opleggen van huurplafonds vergroot het woningtekort. Daardoor worden de wachtrijen langer en moeten aspirant-huurders meer tijd besteden aan het zoeken naar een woning. […]
De huurders van de gecontroleerde woningen hebben weinig prikkels om te vertrekken. Dit kan negatieve gevolgen hebben voor de arbeidsmarkt, want een lagere woonmobiliteit impliceert minder flexibele reacties op de schokken op de arbeidsmarkt. Als de werkgelegenheidssituatie in hun stad verslechtert, zullen de huurders van gecontroleerde woningen minder snel verhuizen naar andere plaatsen waar betere vooruitzichten zijn op het vinden van een goede baan.
Hervormingen zouden de particuliere huurmarkt decimeren
De Nederlandse regering – waartoe ook mijn eigen liberale partij behoort – voert desondanks hervormingen door die de particuliere huurmarkt zouden decimeren:
- Verhoog het plafond voor huurcontrole – de grens tussen “sociale” en vrije sector” woningen – van € 760 naar € 1.100 per maand.
Dit zal ongeveer 80 procent van de resterende vrije sector huurwoningen – 430.000 – onder regelgeving brengen.
- Kaphuur stijgt in sociale huurwoningen met 0,5 procent en in vrijesectorwoningen met 1 procent, boven de gemiddelde salarisstijging.
Dit jaar werden de huurverhogingen afgetopt op 4,1 procent, ver onder de inflatie.
- Verhoog de overdrachtsbelasting van 2 naar 10 procent.
- Verhoog de onroerendgoedbelasting van 31 naar 32 procent over een veronderstelde waardestijging van 6 procent, een stijging van 4 procent.
In werkelijkheid, en mede als gevolg van het eigen beleid van de overheid, gaan de huizenprijzen omlaag, niet omhoog.
- Verbied de verhuur van slecht geïsoleerde woningen in 2030.
Noodzakelijke investeringen in muurisolatie en dubbel glas; geld dat verhuurders niet hebben als gevolg van huurcontrole en belastingverhogingen.
- Ban kortlopende huurcontracten.
Waardoor het bijna onmogelijk wordt voor verhuurders om ooit huurders uit te zetten. De enige uitzondering zijn studenten.
Iedereen denkt dat dit gek is
NEPROM, de branchevereniging van Nederlandse ontwikkelaars, waarschuwt dat de hervormingen de bouw van nieuwe huurwoningen ontmoedigen:
Hele bouwprojecten en vastgoedontwikkelingen worden onhaalbaar.
IVBN, de vereniging van vastgoedbeleggers, schrijft :
Nieuwbouwprojecten en vergroening van de bestaande woningvoorraad dreigen financieel onhaalbaar te worden.
Michiel Vrijman, algemeen directeur van Heimstaden Nederland, dat bijna 150.000 woningen verhuurt in heel Europa, zegt tegen het FD :
Bouwen wordt geheel onmogelijk terwijl Heimstaden wil groeien in Nederland.
Orange Capital Partners vertelde De Telegraaf dat ze geld naar onroerend goed in het buitenland verhuizen:
Woningen worden niet gebouwd, omdat de markt onvoorspelbaar is geworden door de opeenstapeling van regelgeving.
De Pensioenfederatie, waarvan er veel in vastgoed beleggen, maakt zich zorgen dat het “onmogelijk wordt om te beleggen met een redelijk en verantwoord financieel rendement”.
Elke versoepeling van de voorgestelde maatregelen zou helpen.
De Nederlandse Vereniging van Banken waarschuwt :
De sterke focus van de overheid op het reguleren en verlagen van huren in een verslechterend investeringsklimaat, met sterk stijgende rentes, leidt tot een verminderd aanbod van betaalbare huurwoningen.
De Nederlandsche Bank stemt ermee in :
Op korte termijn helpt regulering van de middenhuurmarkt deze woningen betaalbaarder te maken. Maar op de lange termijn zou een verlaging van het investeringsrendement kunnen leiden tot een kleiner middensegment als investeerders zich terugtrekken.
Wat moet Nederland doen?
Nederland heeft verreweg het grootste aandeel sociale huurwoningen in de rijke wereld. Een op de drie woningen is eigendom van woningcorporaties zonder winstoogmerk, die alleen beschikbaar zijn voor lage inkomens en strikt op huur worden gecontroleerd. Het enige land dat met 25 procent in de buurt komt, is Oostenrijk. Gemiddelden in de EU en de OESO variëren van 6 tot 7 procent.
De aanbeveling van beide en het IMF is om de particuliere huurmarkt uit te breiden.
De Europese Commissie :
Op de huurmarkt zou een hervorming om de werking ervan te helpen verbeteren, een meer marktgericht prijsmechanisme mogelijk moeten maken door huurplafonds en huurindexering te heroverwegen [en] het zeer grote sociale huursegment te verkleinen…
De arbeidsmobiliteit zou ook worden vergroot door het stelsel van sociale huisvesting te hervormen. Mensen in een sociale huurwoning worden vaak geconfronteerd met aanzienlijke marginale kosten als ze willen verhuizen, omdat ze het recht op een sociale huurwoning verliezen. […] Door de verstrekking van sociale huisvesting te concentreren op degenen die het echt nodig hebben en verhuizingen te vergemakkelijken, zou de toewijzing van menselijk kapitaal worden verbeterd. De huidige opzet verdringt per saldo de particuliere huurmarkt en beperkt de omvang ervan, waardoor de bufferfunctie ook ten aanzien van het koopsegment wordt belemmerd.
Het IMF :
Terwijl de meeste huurders met lage inkomens toegang hebben tot de grote — en huurgecontroleerde — sociale woningvoorraad, worden groepen van de bevolking die niet in aanmerking komen voor dergelijke voordelen en niet bereid of niet in staat zijn om een woning te kopen, geconfronteerd met een markt die wordt gekenmerkt door een schaarste aan betaalbare huurwoningen.
Wie tot € 44.000 per jaar verdient, komt in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het middenloon in Nederland is € 38.500. De hypotheekvereisten die na de huizencrisis van 2008-2009 zijn aangescherpt, hebben het voor de 1,1 miljoen zelfstandigen in het land moeilijk gemaakt om een huis te kopen.
De OESO :
[L]age- en middeninkomens, met name alleenstaanden, die niet in aanmerking komen voor sociale huisvesting en tegelijkertijd geen toegang hebben tot voldoende hypotheek en eigen vermogen om te kopen, hebben weinig huisvestingsmogelijkheden.
En ze zullen er nog minder hebben.
